Se tirarmos a letra “M” da palavra condomínio, o que sobra é “sem domínio”. E essa brincadeira linguística resume, com precisão cirúrgica, o dilema que milhares de condomínios brasileiros enfrentam: de um lado, prédios que vivem em *CO”M” DOMÍNIO* – com domínio da lei, das contas, da técnica e da boa convivência. Do outro, prédios que vivem em *SE”M” DOMÍNIO* – sem domínio de suas finanças, sem domínio de sua convenção e, principalmente, sem domínio sobre quem deveria apenas administrá-los.
A diferença entre um e outro não está no tamanho do prédio, no bairro ou no valor da cota condominial. Está em um pilar inegociável: a forma como o síndico lida com o poder e com o dever de prestar contas.
O QUE A LEI DIZ: SÍNDICO É MANDATÁRIO, NÃO DONO
O Código Civil Brasileiro, nos artigos 1.347 e 1.348, foi didático. O síndico é eleito pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, para administrar o condomínio. É um mandato. Um cargo de confiança, de natureza fiduciária.
O inciso VIII do art. 1.348 lista entre seus deveres: “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigido”.
Repare na expressão final: “quando exigido”. O legislador não colocou “se quiser”, “quando achar conveniente” ou “uma vez por ano”. Colocou “quando exigido”. Isso significa que a prestação de contas é um dever permanente, vinculado, e não uma faculdade discricionária.
A doutrina mais moderna, de autores como Tartuce e Farias Rosenvald, ensina que o síndico é equiparado ao administrador de bens alheios e, como tal, tem dever de informação, de lealdade e de transparência. Ele gere dinheiro que não é dele. Cada real do fundo de reserva, da cota ordinária ou extraordinária, pertence à coletividade.
Quando esse dever é esquecido, nasce o que chamamos de autoritarismo sindical.
*O RETRATO DO SE”M” DOMÍNIO: QUANDO O SÍNDICO CONFUNDE GESTÃO COM POSSE*
O autoritarismo condominial não surge do dia para a noite. Ele segue um roteiro previsível que todo condômino e administrador precisa conhecer:
1. A centralização da informação: o síndico passa a ser o único detentor de senhas de banco, contratos e notas fiscais. A administradora só fala com ele. Os orçamentos não são apresentados.
2. O tratamento da crítica como ataque pessoal: qualquer pedido legítimo de vista de documentos passa a ser tratado como “perseguição”, “oposição política” ou “falta de confiança”. O foco sai da conta e vai para a pessoa que pediu a conta.
3. A obstrução dos órgãos de fiscalização: o Conselho Fiscal ou a Comissão de Finanças, regularmente eleita em assembleia, tem seu trabalho impedido. Os documentos não são entregues. As reuniões são desmarcadas.
O SE”M” domínio é justamente isso: um condomínio sem domínio de si mesmo. E o mais grave: sem perceber, os moradores vão naturalizando a falta de transparência até que um rombo financeiro ou uma ação trabalhista apareça.
MITO OU VERDADE: EXIGIR CONTAS É COAÇÃO?
Essa é a dúvida que mais paralisa conselhos e moradores: “Se eu cobrar muito, o síndico pode dizer que estou coagindo ele?”
A resposta técnica é não. De forma categórica, não.
Para que exista o crime de constrangimento ilegal (art. 146 do Código Penal) ou coação no curso do processo (art. 344 do CP), a lei exige violência, grave ameaça ou emprego de meio ilícito.
Notificar formalmente o síndico, por e-mail, por carta com AR ou por notificação extrajudicial via cartório, solicitando balancetes, extratos bancários e notas fiscais, não tem violência, não tem ameaça e não tem ilicitude. Tem legalidade.
O Código Civil protege expressamente o morador fiscalizador no art. 188, inciso I:
_“Não constituem atos ilícitos os praticados no exercício regular de um direito reconhecido.”_
Ora, se o direito de exigir contas é reconhecido no art. 1.348, VIII, e no art. 1.335, III, que garante ao condômino participar e votar nas deliberações, o exercício desse direito jamais pode ser chamado de coação.
Pelo contrário. Quem pratica ato ilícito é quem se recusa a cumprir o dever legal. E quem acusa falsamente o conselheiro ou condômino de cometer crime de coação pode, em tese, responder por calúnia (art. 138 do CP) e difamação (art. 139 do CP), além de ser condenado a indenizar por danos morais.
Fiscalizar pode ser incômodo, mas incômodo não é sinônimo de ilegal.
COMO VIVE UM CONDOMÍNIO COM DOMÍNIO: O CHECKLIST DO CO”M”DOMÍNIO
Revistas especializadas e administradoras de grande porte já adotam um checklist de boa governança que separa o CO”M”DOMÍNIO do SE”M” DOMÍNIO. Vale para síndicos profissionais, orgânicos e moradores:
1. Transparência Ativa: a pasta de prestação de contas é disponibilizada mensalmente em plataforma digital, sem que ninguém precise pedir. Contém: balancete, extratos integrais, notas fiscais, contratos, relatório de inadimplência e certidões.
2. Assembleia Soberana: as decisões relevantes – obras, contratações acima de X salários mínimos, alterações de layout – são sempre levadas para assembleia. O síndico não decide sozinho.
3. Rastreabilidade Total: zero pagamento em dinheiro vivo sem recibo. Todos os pagamentos via transferência bancária da conta exclusiva do condomínio (CNPJ). Isso evita a pecha de apropriação indébita prevista no art. 168 do Código Penal.
4. Documentação e Registro: todas as notificações, advertências e solicitações são feitas por escrito e arquivadas. A boa gestão se prova com documentos, não com áudios de WhatsApp.
Condomínios que seguem esse modelo têm três ganhos imediatos: valorização da unidade, redução de ações judiciais e paz social. Afinal, quando tudo está às claras, não há espaço para boatos.
O QUE FAZER QUANDO O CONDOMÍNIO PERDEU O DOMÍNIO?
Se o seu condomínio está vivendo o SE”M” domínio, a lei oferece um caminho escalonado e técnico, sem necessidade de conflito pessoal:
Passo 1 – Notificação Extrajudicial: conceda prazo de 10 a 15 dias para apresentação integral das contas.
Passo 2 – Convocação de Assembleia: o art. 1.350, §1º, permite que 1/4 dos condôminos convoque assembleia para exigir contas e, se for o caso, deliberar sobre a destituição prevista no art. 1.348, §2º.
Passo 3 – Ação de Exigir Contas: prevista no art. 550 do Código de Processo Civil. O juiz obriga o síndico a apresentar as contas em juízo. Se não apresentar, será condenado a pagar o saldo que os condôminos apurarem.
Passo 4 – Auditoria Independente: cada vez mais comum, a contratação de auditoria externa para análise das contas dos últimos 2 a 5 anos tem dado segurança para aprovação ou reprovação em assembleia.
CONCLUSÃO
No final, a gestão condominial se resume a uma escolha simples.
Você quer morar em um lugar que tem domínio de suas contas, de suas decisões e de seu futuro? Ou em um lugar sem domínio algum, onde uma única pessoa decide por todos no escuro?
O “M” que falta na palavra condomínio é o mesmo “M” que falta em muitas gestões: o “M” de Moralidade, de Mostra as contas, de Mínimo de transparência.
Devolver o “M” ao condomínio é dever de todos. E começa com uma atitude simples, legal e legítima: pedir para ver.
Porque quem não deve, não teme. E quem deve prestar contas, por lei, tem que prestar.
Dr. Leandro Souza / Advogado e Administrador , Membro da comissão de Direito Condominial da OAB/RJ e da Comissão Especial de Gestão Profissional em Edificações do CRA/RJ é Autor do Livro Fui Eleito Síndico e Agora ?
