Hotéis em Campos abriram mãos da exclusividade de administração hoteleira para a opção de administração compartilhada ou até particular, feita diretamente pelos proprietários. A mudança gradual ocorreu na esteira da crise econômica de 2018, que afetou em especial mercado imobiliário. Isso fez com que a ocupação, antes de grande parte do “turismo de negócios”, migrasse, aos poucos, para residencial de serviços, por exemplo. Mas não é só na planície que o perfil dos hotéis está mudando: na capital Rio de Janeiro, nomes tradicionais como Hotel Glória e Paysandu estão sendo adaptados para tornarem-se prédios residenciais.
Entre 2010 e 2017 o mercado de hotelaria estava muito aquecido. Várias construtoras tinham como empreendimento construir hotéis e vender, explica o empresário do ramo imobiliário Magno Bedim, da Premium Bedim.
— A incorporadora pegava alguma bandeira de administração e vendia os quartos. Cada quarto tinha sua escritura, um proprietário. Porém, era obrigatória a administração por uma dessas empresas. Este era um tipo de negócio para investidor, não para moradia. A proposta deste negócio era para investimento. Você tinha a propriedade, como se fosse uma cota, mas não podia usar aquele espaço porque era um negócio. Comprava já com contrato de hotelaria por 10 ou 20 anos. Dava uma margem de rentabilidade muito boa, como se fosse um aluguel. Essa empresa administrava e a remuneração era seu lucro — esclarece o empresário.
Porém esse cenário mudou a partir de 2018, com a crise do mercado de modo geral, em especial do imobiliário. Esta modalidade teve uma queda acentuada: “Campos, que não é uma cidade turística, teve um baque maior ainda. Porque nossa demanda era para atender negócios, como o porto (do Açu), por exemplo”.
Após um tempo, alguns empreendimentos, que não tinham sido terminados, abortaram a ideia de administração hoteleira e viram na modalidade residencial de serviços uma oportunidade: “Ou seja, um apartamento que você pode alugar para terceiros, tipo um quarto e sala, com contrato de aluguel direto com o proprietário. Só que dentro deste empreendimento, você tem um serviço de hotel”, diz Magno, acrescentando que estas mudanças foram fundamentais para novos fôlegos no setor.
— O mercado abriu. O que antes era congelado está expandindo para não gerar prejuízos. E é isso que tem que ser feito: ir se adaptando ao novo mercado —conclui.
Residencial de serviços
Gerente geral do Soho, Vanessa Giubini explica que o local já foi construído no modelo de sociedade de pool. Lá aporta tanto residencial de serviços, onde os moradores podem utilizar os serviços oferecidos, como limpeza, ou não, ficando a critério de cada um. Ao mesmo tempo, tem os hospedes eventuais: “A ocupação é quase ‘meio a meio’, está bastante empatado, esclarece”.
Apostando no modelo short stay o Esuites, no final da Pelinca, mantém estrutura hoteleira sem perspectiva de se tornar apenas um residencial. É o que garante a gerente geral do Esuite Campos Lizandra Godoy.
— A demanda de ocupação dos quartos, na grande maioria das vezes, é para trabalhadores offshore. Esses hóspedes são frequentes e mensalmente buscam a cidade apenas para o embarque. É justamente neste período pré-embarque que se hospedam no Esuite Atlântico, explicou. Godoy destaca ainda que os hóspedes offshore também buscam a unidade no período pós embarque “uma vez que os horários de desembarque variam”, acrescenta.
Um hotel para chamar de seu
Na capital do estado, antigos hotéis estão mudando de perfil diante da demanda por hospedagens estar fragilizada nos últimos anos. Construtoras e investidores começaram, então, a transformar os espaços em prédios residenciais ou de escritórios. A mudança é chamada de reconversão ou retrofit.
Um dos hotéis que já estão em fase de reconversão é o Glória, inaugurado em 1922, sendo o primeiro cinco estrelas do país. O Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário que está transformando o prédio, localizado em um dos bairros mais valorizados da zona sul do Rio de Janeiro, em um residencial com 256 unidades.
Outro projeto na lista de reconversão é o antigo Hotel Paysandu. A construtora Piimo comprou o edifício no primeiro semestre de 2020. O edifício reformado terá 48 unidades, já vendidas, com 28 a 80 metros quadrados. A entrega das obras está prevista para o primeiro trimestre de 2023. O VGV fica em torno de R$ 34 milhões.
A área que abrigava o Hotel Praia Linda, na Barra da Tijuca, zona oeste do Rio, também passará por alterações. A Itten Incorporadora já anunciou que vai instalar um residencial de 34 unidades de alto padrão no terreno com mais de 2,5 mil metros quadrados.
