O número de dívidas de condomínio enviadas aos cartórios para protesto disparou em 2025. Para se ter uma ideia do crescimento, foram registrados 15.071 documentos de cobrança em 2024. No ano passado, o total chegou a 100.815 — uma alta de 569%. Os dados são do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB).
O valor das dívidas também acompanhou o movimento. O montante cobrado em protestos recebidos pelos cartórios passou de R$ 29,5 milhões para R$ 199,4 milhões, um avanço de 577% em um ano.
Por trás dos números está uma mudança na forma como condomínios lidam com a inadimplência. Em vez de recorrer diretamente à Justiça, síndicos e administradoras têm optado cada vez mais pelo protesto em cartório, um mecanismo considerado mais rápido e sem custos para o credor. Além disso, a medida pode resultar em restrições de crédito para o inadimplente.
— Trata-se de um mecanismo com respaldo legal, utilizado pelos condomínios principalmente como forma de pressionar o devedor a regularizar a dívida ou buscar uma negociação — explica a advogada especialista em Direito Condominial Leidiane Malini.
Na avaliação da especialista, dois fatores ajudam a explicar o crescimento dos protestos. O primeiro é o aumento da inadimplência impulsionado pelo cenário econômico e pelo encarecimento do custo de vida. O segundo é a popularização do mecanismo como ferramenta de recuperação dos valores devidos. Embora possam ser usados para cobrar a mesma dívida, protesto e ação judicial têm objetivos diferentes.
- Protesto em cartório: instrumento de pressão para estimular o pagamento ou a negociação do débito.
- Ação judicial: busca a recuperação do crédito e permite a adoção de medidas executivas, como a penhora de bens.
Por que os síndicos estão preferindo os cartórios
A rapidez do procedimento em cartório é um dos principais atrativos. Segundo Pauliana Porto, presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil de Pernambuco, o prazo concedido ao devedor após a notificação é de três dias, o que costuma acelerar a solução dos casos. Ela afirma que 15% das dívidas são pagas nestas 72 horas.
Outro fator que pesa na escolha é a ausência de custos para o condomínio. Segundo a presidente do instituto, não há cobrança de taxas para iniciar o procedimento. Por fim, a praticidade também ajuda a explicar o avanço desse tipo de cobrança. Todo o processo pode ser realizado pela internet, em poucos minutos, por meio da central virtual dos cartórios.
Como funciona o protesto
Não existe valor mínimo para que uma dívida condominial seja enviada para protesto. Segundo Pauliana, qualquer débito vencido pode ser encaminhado ao cartório, sem necessidade de ata de assembleia autorizando a cobrança.
Após o envio da dívida para o cartório, o devedor recebe uma notificação formal, que pode ser física ou eletrônica, dependendo da unidade. A partir desse momento, passa a ter três dias úteis para regularizar a situação.
Caso o pagamento não seja realizado dentro do prazo, o protesto é efetivado, o que pode resultar em restrições de crédito. Na prática, o devedor enfrenta dificuldades para obter empréstimos, abrir contas bancárias ou contratar determinados serviços financeiros.
Justamente pelos impactos que a negativação pode causar, parte dos débitos é quitada logo após a notificação. Mesmo assim, 61,28% das dívidas permanecem pendentes, ou seja, seus devedores seguem com o nome sujo. Depois da regularização da dívida, o protesto é cancelado.
As etapas do protesto funcionam assim:
- 1º passo: o título ou o documento de dívida é apresentado ao cartório;
- 2º passo: o material é analisado e, se não há irregularidade, o procedimento continua com a emissão de uma intimação;
- 3º passo: a intimação é entregue eletronicamente ou no endereço do devedor, a depender do cartório;
- 4º passo: é iniciada a contagem de três dias úteis, em que o devedor pode efetuar o pagamento no cartório;
- 5º passo: o credor também pode desistir do protesto nestes três dias. Em geral, isso acontece porque o devedor o procura para negociar a dívida. É o caso de 15% dos inadimplentes de dívidas de condomínio;
- 6º passo: ao fim dos três dias úteis, o título ou documento da dívida é protestado, e o devedor sofre bloqueios de créditos.
Quando a dívida pode colocar o imóvel em risco
As consequências da inadimplência variam conforme a situação do morador. Para quem vive de aluguel, o não pagamento das taxas condominiais representa um descumprimento contratual. Nesses casos, o proprietário pode cobrar os valores em atraso e até utilizar a inadimplência como justificativa para encerrar o contrato de locação.
Já para quem é dono do imóvel, os riscos são maiores. Isso porque a dívida condominial está vinculada à residência e pode ser cobrada diretamente do proprietário, mesmo quando o imóvel está alugado para terceiros.
— Persistindo a inadimplência, o condomínio poderá ajuizar uma ação de execução e, em último caso, o imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão para quitação da dívida, inclusive quando se tratar de bem de família — afirma a advogada Leidiane.
A advogada lembra que o imóvel familiar é protegido pela Lei 8.009/90. No entanto, a própria legislação prevê exceções, entre elas as dívidas de condomínio. Por isso, mesmo sendo o único imóvel residencial da família, não está isento de ser levado a leilão.
Como ocorre a penhora e o leilão
A ação de execução é um processo que permite ao credor exigir, pela via judicial, o cumprimento forçado de uma dívida ou uma obrigação. Nesses casos, o devedor é citado para efetuar o pagamento em até três dias, explica Leidiane Malini. O mesmo prazo é aplicado após o protesto da dívida em cartório.
Segundo a especialista, o próprio mandado de citação já traz a determinação para penhora e avaliação de bens caso o pagamento não seja realizado dentro desse período.
— A legislação estabelece que o pagamento da dívida deve ocorrer, preferencialmente, em dinheiro. No entanto, se não houver pagamento voluntário, podem ser adotadas medidas que incluem a penhora de bens do devedor — afirma Leidiane.
Se não forem localizados outros bens suficientes para quitar o débito, o próprio imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão judicial. O valor arrecadado é utilizado para quitar a dívida condominial, além das custas e despesas processuais.
O papel do síndico
Para Paulo Viggiani, síndico-geral da empresa SindicoRio, a cobrança da dívida de condomínio deve seguir etapas graduais antes da adoção de medidas formais.
O primeiro passo é procurar o morador inadimplente de forma reservada, sem exposição pública. Em muitos casos, explica o especialista, o atraso decorre de situações atípicas, como esquecimento, dificuldades financeiras momentâneas ou problemas operacionais.
Em seguida, é possível buscar uma solução amigável que preserve a convivência no condomínio sem abrir mão da responsabilidade pelo pagamento. Mesmo nesses casos, multas e juros devem seguir rigorosamente o que determinam o regulamento interno.
(Fonte: Extra)
