Condomínio bom é condomínio organizado. Para isso, o síndico pode implantar uma série de medidas para otimizar os espaços, aumentar a segurança, diminuir gastos e, consequentemente, a elevar qualidade de vida dos condôminos. A Revista Meu Condomínio preparou algumas sugestões de ações fáceis de serem postas em prática. Confira a seguir:
1. Evitar o desperdício de água
Não é só pela questão financeira, mas pela proteção do meio-ambiente.
Cada vez mais, vemos notícias sobre a falta de água em diversos estados brasileiros, e os condomínios podem (e devem) promover ações para o uso consciente deste bem tão precioso.
O síndico pode promover campanhas de conscientização, por exemplo.
2. Dar novos usos à água
Outra maneira de não desperdiçar a água é reutiliza-la. Muitos condomínios tem apostado em sistemas de captação e reuso de água.
3. Manter a caixa d’água do condomínio em dia
Além do vazamento promover desperdício de água, ele pode acarretar em danos à estrutura da caixa d’água – por isso é tão importante manter a impermeabilização em dia.
O síndico deve estar atento, ainda, à limpeza correta da caixa d’água, para garantir uma água segura para o consumo de todos os moradores.
Outro quesito importantíssimo a se levar em conta é a responsabilidade sobre a água de consumo coletivo.
Além da limpeza periódica, é preciso conferir se a impermeabilização do reservatório é apropriada para contato direto com a água de consumo.
Para isso, confira sempre se o sistema de impermeabilização atende a Portaria 2914:2011 (Anexo VII) do Ministério da Saúde e a NSF/ANSI 61:2016 (“Drinking Water System Components – Health Effects”).
4. Revisar os procedimentos de limpeza do condomínio
A pandemia do coronavírus deixou todos mais atentos quanto à limpeza das áreas comuns do condomínio.
Que tal revisar todos os procedimentos de limpeza das áreas condominiais e criar um cronograma para os funcionários?
As áreas com alto fluxo de pessoas devem ser limpas com maior periodicidade, mas as áreas de baixa circulação não podem ser esquecidas. Lembre-se de adicionar ao cronograma áreas como as casas de máquinas, e também itens como calhas e rufos.
5. Fazer investimentos que valorizem o condomínio
O síndico é também responsável por manter o condomínio e promover ações que o valorizem.
6. Ter um bom cartão de visitas embelezando a fachada do condomínio
A fachada do prédio é seu cartão de visitas – e uma fachada bonita valoriza o imóvel. Além disso, cuidar da fachada é também uma questão de segurança.
7. Planejar, planejar e planejar
Tudo corre melhor com planejamento, e no condomínio isso não é diferente. Especialmente se há alguma obra que precisa ser feita, quanto antes o planejamento começar, melhor.
8. Organizar as férias dos funcionários
Procure fazer um planejamento minucioso dos períodos de férias dos funcionários para que não coincidam e o condomínio não fique desamparado.
Outra dica importante é organizar a agenda para que as férias do zelador não coincidirem com períodos com muitas obras ou reformas no condomínio.
Além disso, é importante focar no planejamento financeiro para o pagamento das férias conforme a legislação trabalhista.
9. Manutenção condominial merece cronograma próprio
As manutenções corretivas, por serem emergenciais, acabam custando bem mais caro. Vale muito mais a pena prever os custos com manutenção e evitar surpresas.
Assim, as despesas são provisionadas e o condomínio terá sempre os recursos necessários.
10. Revisar, periodicamente, da cisterna ao telhado
O síndico deve conhecer cada canto do condomínio. Revisando periodicamente as áreas comuns, você poderá verificar se está tudo em ordem, se as normas estão sendo seguidas, e se a estrutura do prédio está sendo mantida como deveria.
Não esqueça de contratar uma empresa especializada para as revisões mais específicas e que devem ser periódicas, como a revisão (com laudo) do para-raios do condomínio, que deve ser realizada a cada 6 meses.
Além disso, a depender da estrutura do condomínio, a lista deve ser maior. Se seu condomínio possui transformador de energia, por exemplo, ele também necessita de atenção.
11. Ficar atento aos detalhes
Diz o ditado que “o diabo está nos detalhes” – e é a eles que o síndico deve voltar a sua atenção.
Com a vistoria constante do condomínio, fica mais difícil ser surpreendido por um vazamento que já esteja afetando a estrutura da edificação, por exemplo.
12. Dar a atenção devida à impermeabilização predial
Um dos itens mais negligenciados nos condomínios é a impermeabilização predial.
No entanto, dados apontam que, em todo o país, o percentual de condomínios afetados por problemas de infiltração atinge 80%.
13. Apostar na segurança dos moradores
O condomínio, para ser realmente seguro para todos, precisa muito mais do que sistemas de monitoramento (que, é claro, também são muito importantes).
Existem locais que merecem atenção especial, como é o caso da piscina no verão. Sem algumas regras, ela pode se tornar bastante insegura e ser palco de acidentes.
14. Revitalizar as áreas de lazer
As áreas de lazer do condomínio podem ficar esquecidas diante de tantos afazeres. Ainda mais em períodos de isolamento social, quando ficam fechadas.
Aproveite esse período sem uso para revitalizar as áreas, melhorando a qualidade de vida de todos os moradores.
15. Rever o uso das áreas comuns
Muitas vezes os prédios são entregues com áreas comuns que não condizem com o dia-a-dia dos moradores, ou mesmo os hábitos dos condôminos podem mudar.
Além disso, o custo de manutenção de certas áreas pode ser mais expressivo, e não compensar caso a área não seja usada (uma sauna no condomínio, por exemplo, pode não compensar caso não tenha uso).
Muitos condomínios tem visto a necessidade da implantação de novos espaços com a mudança de hábitos dos moradores. Com a maior adoção do home office, alguns condomínios estão se preparando para implantar espaços de coworking, por exemplo.
16. Focar no conforto dos moradores
Pode parecer que seu prédio serve bem a todos os moradores, mas faça-se as seguintes perguntas:
Se um morador do seu prédio sofrer um acidente hoje e precisar depender do uso de muletas e cadeira de rodas, o prédio estaria preparado para recebê-lo?
E se um idoso da sua família precisasse passar uns dias em seu apartamento, o prédio estaria adequado às necessidades dele?
Para adequar o prédio à estas e várias outras necessidades, é bom conhecer a Lei de Acessibilidade (aqui).
17. Programar a manutenção elétrica predial
Com mais gente em casa ao mesmo tempo (o que tende a se manter com uma maior adoção do home office), é comum que os defeitos na elétrica predial se manifestem.
É importante agir de forma preventiva, uma vez que a maior causa de incêndios e acidentes em prédios residenciais está ligada às más condições de conservação da rede elétrica.
18. Manter a garagem em ordem
Se tem uma área que é fonte de atritos em quase todos os condomínios, essa área é a garagem.
Para mante-la longe de conflitos, o ideal é fazer a manutenção correta, e criar regras para organiza-la.
19. Gerar renda extra para o condomínio
Você sabia que é cada vez mais comum o aluguel do topo do prédio para a instalação de antenas das empresas de telefonia?
Pode não ser uma tarefa muito fácil, mas gera renda para o condomínio que pode ser utilizada para financiar diversas melhorias.
20. Fazer a manutenção adequada na quadra poliesportiva
As quadras poliesportivas dos condomínios vêm recebendo cada vez mais atenção dos moradores, que têm procurado a prática esportiva no seu tempo livre.
Além disso, à medida em que as medidas de isolamento venham sendo relaxadas, é natural que as pessoas optem por praticar atividades físicas ao ar livre, ao invés de locais fechados, como academias.
21. Digitalizar os documentos do condomínio
Uma ótima ação é digitalizar todos os documentos do condomínio: os de prestação de contas mensais, os documentos trabalhistas, contratos de prestação de serviços e de manutenção (mas, cuidado, nem todos os documentos físicos podem ser descartados após a digitalização).
Isso garante que os documentos não se percam e, também, que fiquem sempre à mão. Algumas empresas oferecem serviços de digitalização, mas o síndico mesmo pode fazer este serviço (o que, é claro, demandará tempo).
O armazenamento em nuvem garante o acesso de qualquer lugar – e serviços gratuitos como o Google Drive ou Dropbox, por exemplo, permitem compartilhamento dos documentos com a administradora e até mesmo com os condôminos quando se tratar de prestação de contas.
22. Atualizar o regimento interno
É importantíssimo manter o regimento interno do condomínio sempre atualizado.
23. Manter a paz entre os condôminos
Com tantas pessoas convivendo em um condomínio, os conflitos infelizmente são comuns. Os níveis de compreensão sobre os mais variados assuntos são diferentes entre os condôminos. Uns entendem mais de tecnologia ou temas financeiros, enquanto outros sabem tudo sobre reformas e construção. Além disso, cada um tem seus próprios interesses e diferentes opiniões sobre as mesmas coisas. É neste cenário que acabam ocorrendo as divergências, os desentendimentos e os ânimos exaltados.
Para lidar com os conflitos e desgastantes, o síndico deve adotar técnicas que amenizem as discordâncias, promovendo um ambiente no qual haja respeito às opiniões divergentes e onde os temas polêmicos sejam tratados de modo que prevaleça o consenso.
24. Promover ações que integrem os moradores
Outro ditado popular diz que “é melhor prevenir do que remediar” – e isso pode ser aplicado também quando o assunto é conflito entre moradores.
Que tal, ao invés de se preocupar com os ânimos acirrados nas assembleias, tentar promover ações que integrem os moradores, e criem um clima harmônico no condomínio?
Vale lembrar que as medidas de integração não requerem, necessariamente, aglomerações.
Manter uma horta coletiva pode ser uma alternativa (e pode trazer, ainda, outros benefícios).
25. Acolher os novos moradores com um kit de boas-vindas
O período da mudança dos novos moradores pode ser o momento ideal para esclarecer as regras do condomínio.
Muitos síndicos tem apostado em um kit de boas-vindas, que contém:
- Ficha cadastral a ser devolvida para o síndico (aproveitando para coletar os dados dos novos moradores, para envio de informativos e cobranças, por exemplo);
- Lista de contatos (com meios de comunicação com o síndico, subsíndico, administradora e também com os nomes e funções dos funcionários do condomínio, além de contatos emergenciais, como a empresa de manutenção de elevadores, por exemplo);
- Cópia da Convenção Condominial e
- Cópia do Regimento Interno.
Você pode, ainda, adicionar campanhas de conscientização sobre o uso da água, ou ainda esclarecimentos sobre a importância da participação nas assembleias.
Dessa forma, os moradores sentem-se acolhidos, e já passam a conhecer as regras e particularidades do condomínio (facilitando, e muito, a vida do síndico).
26. Dar atenção à sustentabilidade
Se tem algo que merece cada vez mais atenção é a sustentabilidade.
Você sabia que pode tomar atitudes sustentáveis também no condomínio? Rever consumo de água e energia, implantar sistema de energia solar e reutilização de água e coleta seletiva de resíduos podem ser um bom começo.
27. Entender as atribuições do síndico
Se você é um novo síndico, é essencial que entenda as atribuições do síndico, para desempenhar suas funções de maneira adequada.
Veja o Código Civil, em seu Art. 1.348.
Além disso, é de suma importância que você conheça a Convenção Condominial para desempenhar suas funções de acordo com as regras do seu próprio condomínio.
28. Ficar por dentro da legislação
Além de entender suas atribuições, e também da administração do condomínio, um bom síndico deve estar informado sobre a legislação.
29. Manter-se sempre bem informado
A legislação está sempre sendo atualizada, e a vida condominial está em constante mudança.
Novos serviços surgem, novas oportunidades aparecem para os condomínios, e o síndico deve estar sempre atento às novidades.
Além disso, administrar um condomínio requer uma série de conhecimentos.
Para se manter sempre por dentro das novidades, você pode assinar a nossa newsletter semanal, e receber nossos artigos por e-mail.
30. Valorizar a comunicação
Conversando, todo mundo se entende.
No entanto, muitas vezes, com a correria do dia-a-dia, a comunicação no condomínio fica prejudicada.
Procure, neste ano, estabelecer um canal de comunicação com os condôminos para que eles saibam o que está acontecendo em sua gestão, dando mais transparência à administração do condomínio.
Isso pode evitar uma série de problemas e desentendimentos.
31. Criar campanhas e enviar informativos
Diversos especialistas sugerem que os síndicos enviem um breve informativo periódico para que os condôminos se informem sobre o que está acontecendo no condomínio.
Aproveite para, nestes informativos, inserir campanhas importantes para a vida condominial – como as medidas de saúde e segurança, ou aquelas medidas de combate ao Aedes Aegypti, em especial no verão.
32. Valorizar a tecnologia
Outro legado da pandemia será o uso da tecnologia. E ela pode ser aliada do síndico em vários momentos.
Muitos condomínios vem adaptando suas regras para comportar assembleias virtuais, por exemplo. Vários síndicos já relatam, inclusive, um aumento expressivo da participação nas assembleias quando elas são feitas na modalidade virtual ou híbrida, sabia?
Mas um uso mais comum da tecnologia é para a comunicação condominial, com a criação de grupos em aplicativos como o Whatsapp ou Telegram, além, é claro, do envio de e-mails ao invés de circulares impressas.
O importante nestes casos é criar canais oficiais, com regras estabelecidas para que tudo seja organizado – e para que nenhum condômino fique de fora.
33. Fazer parcerias
Que tal, em 2022, focar em parcerias que beneficiem tanto os condôminos quanto os negócios locais?
Não é de hoje que muitos síndicos vem negociando parcerias que trazem ganhos comuns.
Algumas iniciativas que podem ser tomadas são:
- Feira livre no condomínio: com os cuidados necessários (aprovação em assembleia, criação de regras claras e redação de um contrato com o representante legal dos feirantes são alguns deles – além de seguir as medidas sanitárias recomendadas pelas autoridades), muitos síndicos estão trazendo feiras para dentro dos condomínios, fazendo com que os moradores ganhem em praticidade e tempo, e gerando oportunidade para o desenvolvimento de pequenos negócios locais. O tema das feiras varia muito: produtos orgânicos, frutas e verduras, flores, laticínios e até food trucks. Os moradores é que decidem suas prioridades!
- Descontos com negócios locais: essa dica veio de um de nossos leitores (Tem uma dica também? Conte para a gente nos comentários!). Que tal procurar os negócios locais mais usados pelos moradores e firmar parcerias em que o negócio ofereça descontos àqueles que moram no condomínio? Vale para estacionamentos, lavagens automotivas e muito mais. Converse com os moradores e levante quais negócios podem beneficiar a todos!
34. Ficar atento às unidades
Ser síndico pode ser muito recompensador, mas exige bastante dedicação.
Além das áreas comuns, o síndico deve tomar precauções relativas às obras realizadas nas unidades.
35. Lembrar-se também das unidades desocupadas
Mesmo com aqueles que não moram no condomínio, o contato com todos os proprietários é importantíssimo.
Apartamentos desocupados podem apresentar vazamentos, por exemplo. E o síndico precisa agir nestes casos.
Tudo fica mais fácil se o cadastro dos moradores estiver atualizado e houver um contato de emergência.
36. Estar preparado para os conflitos
Com tanta diversidade de ideias e opiniões dentro de um condomínio, é natural que ocorram conflitos.
Alguns assuntos, no entanto, costumam gerar mais atrito, como é o caso da garagem, e também das infiltrações.
É interessante que o síndico se informe sobre o assunto, para estar preparado para mediar a situação se ela surgir.
37. Diminuir ruídos – e os atritos causados por eles!
Com o crescimento expressivo da prática de home office, cresce o número de moradores em casa o dia todo – e crescem também os conflitos sobre o barulho.
O barulho de obras é o campeão de reclamações, e por este motivo, se as regras sobre horário de obras ainda não estão claras no regimento interno do seu condomínio, é hora de organizar a questão, com uma votação em assembleia.
Quanto ao barulho em si, é importante destacar que as leis de silêncio são municipais, e uma boa dica é o síndico procurar a lei da sua cidade que trata sobre o tema e conhecê-la.
Quando as obras são em condomínio, uma boa prática é procurar por soluções que causem menor transtorno – no caso da impermeabilização, por exemplo, existem excelentes sistemas para uma reforma sem quebradeira.
38. Focar na manutenção
Para que as estruturas não se deteriorem, é preciso que haja um programa de manutenção.
E ela é responsabilidade do síndico!
39. Colocar as obras em votação e provisionar fundos para elas
Relativo às obras em áreas comuns, de responsabilidade direta do síndico, preparamos alguns materiais.
O ideal é que, sempre que possível, as obras sejam debatidas e aprovadas em assembleia para evitar possíveis disputas judiciais.
Outra questão que merece atenção é a provisão de recursos para as obras.
Muitos condomínios optam por criar um fundo de obras.
40. Somar forças com os moradores para que as obras saiam como planejado
O síndico sozinho pode não dar conta de tudo, especialmente quando há obras no condomínio.
Isso porque, com o início das obras, as outras atribuições do síndico não param.
Uma dica para os síndicos em 2022 é somar forças com os moradores, criando uma comissão de obras.
41. Contratar bons profissionais
Nada pior do que uma obra que não termina nunca, não é mesmo?
Para se prevenir de tantos problemas que podem ocorrer durante as obras no condomínio, existe uma dica que é fundamental: contratar profissionais sérios, com experiência e que entreguem um trabalho de qualidade.
Já imaginou descobrir, no meio da obra, que a empresa não é registrada nos órgãos competentes? Ou então, que a empresa não tem condições financeiras de arcar com a garantia oferecida?
