Tenho visto com muita frequência notícias sobre a condenação de síndicos por crimes de apropriação indébita, estelionato e furto, bem como a destituição ou renúncia desses gestores. Os três exemplos midiáticos mais recentes ocorreram no Nordeste e no Sul do país. Esses episódios trazem à tona a falta de preparo de alguns síndicos profissionais e um novo perfil de condôminos.
Em Maceió (AL), a justiça obrigou um síndico a devolver R$ 100 mil em objetos apropriados de forma indevida de um prédio de luxo. Os moradores denunciaram o caso à Polícia Civil, que constatou que, além de se apossar de móveis do prédio, o ex-gestor aplicava multas nos condôminos e desviava o dinheiro arrecadado.
Em Natal (RN), um síndico pagava as despesas pessoais com dinheiro do condomínio. A suspeita de fraude surgiu na prestação de contas e foi comprovada na auditoria contábil. O síndico fazia transações não autorizadas com empresas e prestadoras de serviço. Ele foi condenado por danos materiais no valor de R$ 29.376,82, exatamente o prejuízo dado aos condôminos.
Em Palhoça, no interior de Santa Catarina, uma síndica profissional enfrenta mais de dez processos por suspeitas de fraudes, entre outras irregularidades. Segundo uma das denúncias, ela manipulava os orçamentos apresentados pelos prestadores de serviços. A gestora foi destituída em alguns condomínios, renunciou ou largou o cargo sem dar explicações.
Uma dessas saídas repentinas foi divulgada nas redes sociais, onde um morador questionou o abandono e a retirada de documentos do residencial. Tudo teria ocorrido um dia após a Assembleia Geral Extraordinária, onde a gestora teria sido questionada sobre o uso do fundo de reservas no valor de R$ 130 mil, sem conhecimento dos condôminos.
Esses e outros casos de crimes financeiros e patrimoniais demonstram uma corrida desenfreada em busca de uma nova profissão, que, apesar de não ser regulamentada, é exercida por 420 mil pessoas, segundo a Associação Brasileira de Síndicos e Síndicas Profissionais (ABRASSP). Considerando que nem todos os síndicos externos estão associados a alguma instituição, o número é bem maior. A expectativa é de uma expansão de até 30% nos próximos cinco anos, conforme projeção da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
No entanto, a expectativa de que um síndico profissional irá solucionar todos os problemas do condomínio pode ser frustrada. A AABIC apurou que cerca de 89% dos condomínios não conseguem manter o síndico profissional por mais de dois anos.
Os motivos, na minha percepção, são variados, mas entre eles certamente estão a falta de qualificação, capacitação, transparência ou habilidade para lidar com as novas exigências do mercado.
Seria ingenuidade descartar a honestidade e a intenção de alguns síndicos, sejam moradores ou profissionais, diante do assédio comum em todo setor emergente.
Para se ter uma ideia, por ano, os condomínios movimentam cerca de R$ 190 bilhões só em taxas de administração, serviços de manutenção e limpeza, segundo o Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condôminos (INCC).
Por fim, os episódios recentes de fraudes e irregularidades na gestão de condomínios revelam a necessidade urgente de regulamentação e qualificação dos síndicos no Brasil.
A crescente demanda por síndicos profissionais, impulsionada pela expansão do mercado, não pode ser atendida de maneira eficiente sem a garantia de transparência, competência e integridade.
A expectativa de que um síndico profissional resolverá todos os problemas do condomínio precisa ser moderada com a consciência de que a gestão eficaz depende de uma combinação de habilidades administrativas, honestidade e uma abordagem ética frente às responsabilidades financeiras e patrimoniais envolvidas, e, sobretudo de um acompanhamento dos condôminos e moradores, que, nesse aspecto avançou um pouquinho, mas ainda deixa muito a desejar. Estar omisso diante do que ocorre no condomínio é uma cumplicidade velada e não intencional, dos crimes que podem ocorrer.
Cleuzany Lott é advogada especialista em direito condominial, síndica, Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON ), diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM), coautora do livro e-book: “Experiências Práticas Conflitos Condominiais”, produtora de conteúdos e apresentadora do podcast Condominicando.
