O aumento da circulação de visitantes e hóspedes em condomínios, especialmente em períodos de festas e férias, reacende dúvidas frequentes entre síndicos e moradores: quem é o responsável quando há danos ao patrimônio, barulho excessivo ou descumprimento das regras internas? No caso de imóveis alugados por temporada, como os anunciados em plataformas do tipo Airbnb, a resposta é clara do ponto de vista jurídico.
Segundo o advogado especialista em Direito Condominial, Denis Muruci de Oliveira, a responsabilidade perante o condomínio é sempre do proprietário da unidade, independentemente de quem esteja ocupando o imóvel no momento do problema.
“No direito condominial, a responsabilidade pelos danos causados à coletividade é do dono do imóvel. Trata-se de uma obrigação chamada propter rem, ou seja, vinculada à unidade, que acompanha o imóvel e não a pessoa que está dentro dele”, explica.
De acordo com Denis, o Código Civil é explícito ao impor deveres ao condômino. O artigo 1.336, inciso IV, determina que o proprietário deve utilizar sua unidade de forma que não prejudique o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores — obrigação que se estende aos atos de inquilinos, hóspedes e visitantes.
“A jurisprudência entende que o proprietário responde tanto pela culpa in eligendo, que é a má escolha de quem ocupa o imóvel, quanto pela culpa in vigilando, que é a falta de fiscalização sobre a conduta dessas pessoas”, destaca o advogado.
Cobrança deve ser feita ao proprietário
Na prática, quando um hóspede causa danos a áreas comuns, promove festas barulhentas ou adota comportamento inadequado, o condomínio não deve cobrar diretamente do visitante.
“O condomínio não tem relação jurídica com o hóspede ou visitante. Qualquer tentativa de cobrança direta pode gerar conflito e não tem respaldo legal para uma cobrança efetiva”, alerta Denis Muruci de Oliveira.
“O caminho correto é sempre notificar e cobrar o proprietário da unidade, que é quem responde legalmente perante o condomínio.”
Após arcar com o prejuízo, o proprietário pode exercer o chamado direito de regresso, cobrando posteriormente do hóspede o valor pago.
“Isso protege o condomínio de disputas com terceiros e centraliza a responsabilidade em quem, de fato, tem vínculo jurídico com a coletividade condominial”, acrescenta.
Como o condomínio deve agir diante de condutas inadequadas
Para garantir ordem e segurança, o advogado reforça a importância de procedimentos claros e bem documentados.
“Toda ocorrência deve ser registrada de forma detalhada, com data, horário, identificação da unidade e descrição do fato. Sempre que possível, é fundamental reunir provas, como imagens de câmeras, fotos ou testemunhos”, orienta.
Com base nesse registro, o síndico deve notificar formalmente o proprietário, informando quais regras foram violadas e quais providências podem ser adotadas.
“Essa notificação é essencial, tanto para cessar a conduta quanto para embasar a aplicação de advertências, multas ou até ações de ressarcimento”, afirma Denis.
Multas e direito de defesa
O especialista lembra que o condomínio dispõe de mecanismos legais para responsabilização, como advertências, multas simples, multas por reincidência e ações de reparação por danos. No entanto, há limites.
“Qualquer penalidade precisa respeitar o direito à ampla defesa e ao contraditório. O condômino deve ter a oportunidade de apresentar sua versão antes da aplicação da multa”, ressalta.
Prevenção começa na portaria e na comunicação
Além das medidas jurídicas, a prevenção é apontada como o caminho mais eficiente para evitar conflitos. Denis destaca o papel estratégico da portaria e da administração.
“Controle de acesso, identificação de visitantes, lista prévia de convidados, divulgação clara das regras e rondas periódicas são medidas simples, mas extremamente eficazes. O uso de tecnologia, como sistemas de acesso e câmeras de segurança, também ajuda a coibir excessos e identificar responsabilidades.”
Para a CEO da Revista Meu Condomínio, Suzy Monteiro, a comunicação com os moradores é um pilar essencial, especialmente em períodos de maior movimentação.
“É fundamental que o síndico, especialmente em épocas festivas, reforce a comunicação com os condôminos, lembrando a importância do cumprimento das regras. A comunicação é uma das ferramentas de gestão mais poderosas dentro de um condomínio, justamente porque envolve pessoas com perfis, hábitos e expectativas muito diferentes. Quando as regras são claras e bem comunicadas, os conflitos tendem a diminuir.”
Tendência internacional
A lógica adotada no Brasil não é isolada. Denis Muruci de Oliveira lembra que outros países seguem o mesmo entendimento jurídico.
“Na Espanha e em Portugal, por exemplo, a legislação também atribui ao proprietário o dever de zelar pelo uso adequado do imóvel e responder pelas infrações cometidas por seus ocupantes. Isso demonstra uma tendência global de proteção da coletividade condominial, reforçando que o direito de propriedade vem acompanhado de responsabilidades.”
Para síndicos e administradores, a combinação entre informação, prevenção e aplicação correta da lei é apontada como a melhor estratégia para garantir a convivência harmônica, mesmo nos períodos mais movimentados do ano.
