Com a chegada das eleições e copa do mundo, muitas dúvidas surgiram com relação à colocação de bandeiras nas fachadas dos apartamentos. Vou tentar esclarecer esses questionamentos, sem conotação política e nem ideológica.
É importante destacar que existem regras quanto a alteração de fachada veja:
O que é considerada a fachada? Por fachada, define-se toda a área visível externamente que compõe o visual do condomínio. Ou seja, paredes externas, esquadrias, sacadas, portas, áreas comuns e outros elementos que tornam a edificação harmônica visualmente.
Importante ressaltar que, ao contrário do que é entendido na construção civil, perante a legislação, a fachada não se restringe apenas a face da edificação voltada para a rua.
Definição de alteração de fachada – Para ser considerada alteração de fachada, deve ser mudada alguma das já citadas características visuais do prédio. Seja o fechamento de sacadas com grades ou vidros, a instalação de antenas, pintura, toldos ou qualquer outro elemento que tenha influência na estética. Geralmente ainda há a proibição de varais nas varandas, suportes para equipamentos e bicicletas ou demais aparelhos.
E quanto a legislação?
As regras que proíbem alteração da fachada têm o propósito de preservar as características arquitetônicas da edificação. Isso tanto para manter a uniformidade da construção, quanto para que não ocorra a modificação da área externa de um condômino sem a concordância dos demais, quórum de 2/3 dos proprietários. Vale mencionar que a aparência importa no valor do imóvel. Portanto, se exteriormente a construção se tornar uma mistura desarmoniosa de texturas, formas e cores, o valor do imóvel pode vir a despencar no mercado. O mesmo pode ocorrer se não forem executadas manutenções nos revestimentos e elementos estéticos da fachada.
Vale ressaltar que o Código Civil e a Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios) proíbe expressamente as alterações na fachada (art. 1.336, inc. III, do CC e art. 10, incs. I e II, da Lei nº 4.591/64). Este é o mesmo entendimento do Superior Tribunal de Justiça .
Mas, contudo, temos a Lei nº 5.700, de 1º de setembro de 1971, que ainda se encontra em vigor, onde no Art. 11. Diz que A Bandeira Nacional pode ser apresentada:
I – Hasteada em mastro ou adriças, nos edifícios públicos ou particulares, templos, campos de esporte, escritórios, salas de aula, auditórios, embarcações, ruas e praças, e em qualquer lugar em que lhe seja assegurado o devido respeito
Veja que estamos diante de um Concurso aparente de normas, onde as antinomias aparentes são os conflitos de normas ocorridos durante o processo de interpretação e que podem ser solucionados através da aplicação dos critérios hierárquico, cronológico e da especialidade.
Critérios Gerais (Teoria Geral do Direito)
1) Hierarquia: a norma hierarquicamente superior prevalece sobre a norma inferior.
2) Cronologia: Entre normas de mesma hierarquia prevalece a de vigência posterior.
3) Especialidade: entre normas de mesma hierarquia e vigência coincidente a especial prevalece sobre a geral.
Sendo assim, utilizando-se a hermenêutica, chega-se a conclusão, que avaliando os critérios gerais da teoria do Direito quanto ao concurso aparente de normas a Lei 10406/02 em seu artigo Art. 1.336 quanto aos Deveres do Condômino inciso III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
Sendo assim, o condômino não pode colocar bandeiras nacionais,de partidos políticos ou qualquer outra espécie , que possa descaracterizar a e alterar a fachada do prédio. Caso eventualmente aconteça do morador colocar bandeira na janela ou sacada sem autorização de 2/3 dos condôminos, o síndico deve primeiramente advertir formalmente o morador, dando prazo razoável para desfazer tal alteração, não sendo desfeito, deve ser aplicado multa conforme previsto no regulamento interno e persistindo, o síndico deve contratar advogado para ingressar com ação contra o condômino para desfazimento que alterou a fachada do condomínio.
Lembre-se, apesar de ser o seu apartamento, você optou por morar em condomínio edifício, portanto, as regras regentes são a favor primeiramente da coletividade.
Vale frisar que não se trata de limitação do direito de propriedade, mas sim, de ponderação entre direitos, prevalecendo, neste caso, o direito que proteja os interesses coletivos do condomínio. As pessoas que pretendem morar em condomínio devem estar cientes do que poderão enfrentar ao escolherem viver, de certa forma, em coletividade. Nessas moradias existem regras a serem cumpridas para que a convivência seja harmônica, mas, mesmo assim, alguns problemas podem surgir e por isso é preciso ter bastante tolerância e bom senso na resolução dos conflitos, mas sempre seguindo o Estado Democrático de Direito, cujos princípios basilares se voltam para a soberania popular e a distribuição equitativa do poder, confere aos indivíduos o dever de atuar sempre conforme os ditames legais.
Quanto ao Direito de Propriedade, vale frisar que nenhum direito fundamental pode ser considerado absoluto, posto que pode ser objeto de limitação, devendo ser analisado à luz da proporcionalidade, que estabelece que as medidas tomadas devem estar respaldadas pela adequação, necessidade e análise do custo-benefício, ou seja, os benefícios devem estar presentes em maior escala.
Escrito por: Dr. Leandro Souza, Advogado e Administrador, especialista em Direito Imobiliário e Condomínios, Membro da comissão de Direito Condominial na OAB0RJ e Comissão Especial de Gestão Profissional de Edificações no CRA-RJ. Escritor, autor do livro “Fui Eleito Síndico e Agora?” e “Como Montar uma Administradora de Condomínios” .
