A Resolução Normativa nº 654 do Conselho Federal de Administração (CFA), publicada em 18 de novembro de 2024, torna obrigatório o registro no Conselho Regional de Administração (CRA) para síndicos profissionais, ou seja, pessoas físicas e jurídicas que atuam na administração condominial como síndicos.
A obrigatoriedade de registro se aplica exclusivamente a síndicos profissionais e empresas de sindicatura que atuam com finalidade lucrativa. Síndicos moradores, que administram exclusivamente o patrimônio próprio, não estão sujeitos à regulamentação, pois essa atuação não configura uma atividade profissional.
O CRAs desempenha um papel essencial na regulamentação e fiscalização da atividade de síndico profissional. O Conselho atua para garantir que somente profissionais registrados e qualificados exerçam a função, protegendo os condomínios de prejuízos financeiros e estruturais causados por administrações inadequadas. A fiscalização do CRAs é uma garantia para os condôminos de que o síndico profissional está apto para a função, agindo nos parâmetros técnicos e éticos exigidos pela legislação.
De acordo com o parecer técnico que analisou a obrigatoriedade de registro cadastral das empresas de Administração de Condomínio e empresas de Síndico Profissional (Sindicatura) em Conselhos Regionais de Administração, as principais responsabilidades dessas organizações assemelham-se às de um gerente geral, cabendo-lhe a gestão completa do condomínio.
Entre as atividades que elas desenvolvem estão funções como contratar, orientar e, se necessário, demitir funcionários e prestadores de serviços; realizar compras de materiais de consumo; efetuar pagamentos de contas e tributos; além de executar todas as demais ações necessárias para o bom funcionamento do condomínio.
“Ou seja, percebe-se claramente que as atividades desenvolvidas nesse segmento estão inseridas nos campos privativos do Administrador, conforme a lei nº 4.769/65, lei do Administrador.
Qual a diferença do síndico profissional para o síndico morador/orgânico?
A responsabilidade civil, criminal, tributária, trabalhista, de prevenção e segurança contra incêndio é igual em ambos os casos.
O síndico morador visa apenas a defesa e manutenção do seu patrimônio. Já o síndico profissional faz uma opção de carreira, exerce como um negócio, visa obter um resultado financeiro, lucro e administra bens de terceiros, colocando em sua carteira vários empreendimentos.
Existe uma divergência quanto à aplicabilidade da resolução por parte de profissionais diversos, como Advogados e Contadores, que afirmam que a resolução é inconstitucional ou que a resolução não tem força de Lei. Argumentos rasos que não se sustentam e tentam desesperadamente com a finalidade de defender seus interesses pessoais, opiniões sem imparcialidade! Uma vez que a resolução não pretende regulamentar a função do síndico, mas na verdade reafirmar o que já está previsto na LEI Federal nº 4.769/65, lei que instituiu a profissão do Administrador. Sendo certo que o advogado entende de direito, Médico entende de medicina, contador entende de Contabilidade e o Administrador entende de Administração e todos para atuar profissionalmente precisam ser vinculados aos devidos conselhos de sua classe Profissional.
Outra questão que deve ser esclarecida ao mercado condominial é que, segundo o art. 5º da Constituição Federal, XIII , – “é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer”. Já no seu art. 21 – XXIV – Compete à União – Organizar, manter e executar a inspeção do trabalho. No 22, XVI, diz sobre as condições para o exercício profissional serem também competência privativa da União. O Estado, desde 1934, descentralizou as funções de fiscalizar passando para os Conselhos de Fiscalização Profissional. Portanto o sistema CFA/CRAs possui toda legalidade para fiscalizar as atividades regulamentada de administração, orientando pela RN que os síndicos profissionais e empresas de sindicaturas, são assim entendidos e submetidos à habilitação junto ao Conselho, como segurança jurídica à sociedade, quanto a ética e combate ao exercício ilegal da atividade.
A Resolução trará para a sociedade maior segurança, pois quando optarem por síndicos profissionais ou empresas de sindicatura, o seu patrimônio estará sendo administrado por profissionais, cujas atividades são regulamentadas, fiscalizadas e que precisam atender ao Manual de Responsabilidade do Administrador e ao Código de Ética.
Ainda que já estivesse subentendido, temos que demonstrar que o síndico profissional habilitado no Conselho administra o patrimônio de quem o contrato com capacidade técnica, respaldo e fiscalização, externa (do próprio conselho) e interna (pelo condomínio), pois é um administrador e não qualquer profissional.
Dr. Leandro Souza – Advogado, administrador, autor do livro “Fui Eleito Síndico e Agora?”, faz parte da comissão Gestão e Administração Profissional de Edificações do Conselho Regional de Administração do Estado do Rio de Janeiro.
