Os vereadores de São Paulo aprovaram em segunda votação, nesta quinta-feira (21), a nova Lei de Zoneamento da capital paulista. Ela determina o que pode ser construído em cada rua da cidade e o tipo de uso, como residencial, comercial ou industrial, além da altura de prédios, áreas verdes e sistema viário nos próximos anos.
O placar foi de 46 votos favoráveis e 9 contrários. Eram necessários 37 votos para a aprovação do projeto, que agora segue para a sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB).
A lei, denominada Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, é complementar ao Plano Diretor. A que está vigente foi aprovada em 22 de março de 2016.
Entre os pontos mais sensíveis na revisão aprovada estão a ampliação de altura de prédios nos miolos dos bairros, ponto que o prefeito indicou que pode vetar; e dois temas incluídos nesta quinta no texto: a permissividade com Zonas de Proteção Ambiental, ao liberar construção de moradia popular nessas áreas protegidas, e a perda de autonomia do Conpresp em processos de tombamento, que passam a ter de ser aprovados também pela Câmara.
Para entender melhor: a cidade de São Paulo é definida por zonas. A partir dessa definição, são determinados os parâmetros de construção em cada área:
Zonas de transformação: áreas que a prefeitura entende que têm potencial de construção, aumento populacional, atividades econômicas e serviços públicos. Além da qualificação paisagística dos espaços públicos, de forma a adequar o uso do solo à oferta de transporte público coletivo;
Zonas de qualificação: áreas em que se objetiva a manutenção de usos não residenciais existentes;
Zonas de preservação: áreas de preservação ambiental e cultural.
Veja, abaixo, as principais mudanças e áreas que serão atingidas pela nova Lei de Zoneamento.
A cidade terá prédios ainda mais altos?
Este é o objetivo. Dentro dos eixos principais, existem subcategorias de zonas que determinam como a estrutura física da cidade deve funcionar. Em tese, a cidade de São Paulo começa a ser desenhada para ter uma maior concentração de pessoas em um menor espaço de terra. Mas como fazer isso?
A resposta é simples: construindo para cima, permitindo mais e mais prédios na capital.
Em Zonas de Centralidade, que são espécies de áreas centrais dentro dos bairros, onde há casas e comércios, mas são distantes de transporte, a altura dos prédios poderá subir de 48 metros para 60 metros.
Nas Zonas Mistas, onde também há comércio e residências consolidadas, a altura máxima sobe de 28 metros, aproximadamente 8 andares, para até 42 metros, cerca de 14 andares.
Em quadras onde já há 40% de edificações que ultrapassem esse limite em função de legislações anteriores, será permitida a verticalização mesmo excedendo os limites.
Como é hoje: o texto em vigor diz que se 50% de um quarteirão tiver prédios acima dos limites que foram definidos posteriormente, todo o quarteirão pode mudar e ter prédios mais altos.
O que muda: de acordo com o novo texto apresentado, esse limite cai para 40%, ou seja, se 40% dos prédios já estiverem acima do limite, todo o quarteirão pode subir.
Se o prédio tiver área de lazer, ele poderá ser ainda mais alto, com até 3 metros de altura extra.
E se o apartamento for maior, aumenta as vagas de garagem?
As regras da nova Lei de Zoneamento não dizem exatamente isso, mas estimulam que apartamentos com mais de 60 m² de área privativa tenham mais de uma vaga, já que a cota máxima de garagem pode chegar a 32 m².
Como é hoje: É permitido espaço de estacionamento por apartamento independentemente do tamanho da unidade.
O que muda: Com a nova lei, o número de vagas dispostas na planta do empreendimento passa a ser de acordo com o tamanho do apartamento. Por exemplo, para imóveis de ao menos 30 m², será permitida apenas uma vaga. No caso de apartamentos maiores, será permitido uma vaga a cada 60m² de área construída.
As vilas serão protegidas?
Com prédios cada vez mais altos, fica a dúvida se as tradicionais vilas que existem na cidade vão ficar sem ver a luz do dia. As vilas são regiões nos bairros formadas por casas que compartilham paredes, telhados e pátio, possuindo somente uma via de acesso.
Para esses moradores, uma das principais preocupações é ficar cercado por prédios ou até mesmo tendo que conviver com vizinhos de prédios jogando lixo nas “vilinhas”. Para evitar esse tipo de problema, essas regiões geralmente possuem regras próprias de zoneamento, que também sofrerão mudanças.
Como é hoje: as vilas são enquadradas como Zona Predominantemente Residencial (ZPR), impedindo construções com mais de 10 metros nos seus arredores. A altura máxima permitida para prédios é de 15 metros.
O que muda: o limite de altura de construção nas redondezas poderá passar para 28 metros no interior dos bairros. A nova lei também permite que a delimitação dos 10 metros seja mudada, se todos os moradores da vila concordarem.
Como funcionarão os eixos de transporte?
Um dos principais pontos do Plano Diretor é o adensamento populacional, ou seja, a maior concentração de pessoas em um menor espaço de terra. O projeto nasceu com a ideia de tornar a cidade mais densa próxima dos eixos de transporte, regiões no entorno de estações de metrô, trem e corredores de ônibus
Com a Lei de Zoneamento, os chamados eixos de transporte também sofrem alteração. A prefeitura quer colocar mais pessoas próximas a esses eixos e, quer fazer isso diminuindo a distância entre novas construções e estações de trem, metrô e até pontos de ônibus.
Como é hoje: a distância para a construção de prédios em eixos de transportes é de 1.000 m
Como fica: prédios mais altos podem ser construídos num raio de até 600 m das estações de trem e metrô.
Obras em futuros eixos de transporte
Dentro da Lei de Zoneamento, a prefeitura colocou um dispositivo que permite que as construtoras construam em áreas de futuros eixos de transporte, mesmo antes da existência do eixo.
Como isso vai funcionar?
Construtoras poderão pagar o valor de 20% da outorga onerosa, principal taxa cobrada do setor imobiliário e destinada ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), para se antecipar com obras que deverão ficar próximas aos eixos de transporte, se antecipando ao eixo. Isso antes mesmo da existência de um indicativo que existirá alguma estação de metrô, trem ou corredores de ônibus naquele local.
O que vai acontecer com a Avenida Rebouças?
- Como é hoje: no lado par da Avenida Rebouças, que cruza os bairros de Pinheiros e Jardins, na Zona Oeste, são permitidos edifícios sem limite de altura. Já no lado ímpar, são permitidas apenas construções baixas e alguns tipos de comércios, como lojas e cursos de idiomas
- O que muda: o novo texto libera comércios que provocam mais impacto também no lado ímpar, como restaurantes com mais circulação de pessoas, por exemplo, além de prédios mais altos.
