A Primeira Turma Recursal Fazendária do Tribunal de Justiça do Rio (TJRJ) deu provimento parcial, por unanimidade, ao recurso inominado interposto por uma proprietária de imóvel residencial, em face de seu condomínio, contra a sentença que julgou improcedente o pedido da autora, que pretendia o reconhecimento da ilegalidade da Assembleia Geral Ordinária (AGO) realizada em 15/05/2023, a qual teria proibido a locação de imóvel por temporada. A recorrente solicitou, ainda, que o condomínio fosse impedido de multá-la, em razão de locações contratadas, anteriormente à assembleia, por meio da plataforma Airbnb.
No caso, a autora havia pedido, em sua inicial, o reconhecimento de nulidade da referida decisão da AGO, que vedara locações por temporada/hospedagem, relativas a períodos inferiores a 90 dias, e aprovara um novo regimento interno, com itens voltados para essa finalidade, incluindo hospedagem de curto ou curtíssimo prazo. O magistrado do Juízo originário julgou o pedido improcedente, entendendo que a conduta do condomínio estava em conformidade com a convenção condominial e com o exercício regular do direito, considerando ser vedado o uso de unidade condominial residencial para fins de hospedagem remunerada, o que motivou a autora a recorrer da sentença.
Inicialmente, a relatora, juíza Veleda Suzete Saldanha Carvalho, ressaltou, em seu voto, que a “locação por temporada” não se confunde com a atividade atípica (hospedagem) para disponibilização de ocupação em regime de rotatividade, alta transitoriedade e eventualidade. E reconheceu o direito da recorrente em promover locação por temporada, nos termos do artigo 48 da Lei de Locações (Lei Federal nº 8.245/1991), sendo vedado ao condomínio aplicar multa por tais aluguéis, assim como impedir o acesso dos locatários por temporada ao edifício, sob pena de se configurar restrição indevida ao direito de propriedade do condômino. Porém, salientou a necessidade de comunicação prévia, por parte dos locadores, ao condomínio, acerca das locações por temporada (prevista no item 13 do novo regulamento condominial), até mesmo para que se possa avaliar se, de fato, se trata da destinação residencial por temporada, ou se, violada a norma edilícia, para destinação diversa. Quanto às reservas realizadas, por meio da plataforma Airbnb, para julho/agosto e setembro de 2023, a magistrada afirmou que “(…) tais ocupações fogem à configuração de locação por temporada, mais se aproximando da hospedagem (…)”. No entanto, destacou que as referidas reservas foram feitas em janeiro e fevereiro de 2023, ou seja, antes da AGO, que somente ocorreu em maio de 2023, vedando expressamente esse tipo de locação. Nesse sentido, a relatora entendeu que, com relação a esse aspecto, o pedido merecia acolhimento, para que não houvesse nenhuma espécie de punição retroativa. Por fim, a juíza votou no sentido de dar provimento parcial ao recurso da autora, para declarar parcialmente a nulidade dos artigos 13 e 22 do Regimento Interno aprovado na assembleia realizada em maio de 2023, apenas no que se refere à restrição ao aluguel por temporada e aos locatários por temporada, devendo o recorrido se abster, ainda, de multar a autora em decorrência das locações realizadas, assim como de proibir a entrada, saída, gozo e fruição de eventuais locatários por temporada. A magistrada foi acompanhada pelos demais membros do colegiado.
