A legislação brasileira trata da administração de condomínios no Código Civil Brasileiro, no qual está disposta a disciplina da atividade de síndico e dos membros do conselho.
Como integrante da comissão de Direito Condominial da OAB-RJ, passei a colaborar e estudar sobre o seguimento imobiliário e condominial com o intuito de acompanhar as mudanças nestes seguimentos. A comissão tem grandes nomes no seguimento imobiliário e condominial, onde estudamos tecnicamente as demandas do seguimento condominial.
A comissão de Direito Condominial e Direito Imobiliário da OAB-RJ iniciou o anteprojeto da nova Lei de condomínios, tendo como autor o advogado e professor André Luiz Junqueira .
O Anteprojeto da Nova Lei de Condomínios, entre as muitas inovações, prevê a profissionalização do Conselho Fiscal dos condomínios , visto que os condomínios têm se tornado cada vez mais complexos, com faturamentos que se assemelham ao de pequenas empresas, a princípio a gestão profissionalizada do conselho fiscal tem como alternativa reduzir os impactos administrativos. Hoje aproximadamente 70 milhões de brasileiros moram em condomínios, que movimentam mais de R$ 165 bilhões por ano.
O que justifica a profissionalização do conselho fiscal ?
Profissionais defendem que a intenção é que a lei específica atenda, além dos interesses do profissional, as conveniências do condomínio e minimize os riscos jurídicos e financeiros dos condomínios.
O conselho fiscal se torna profissional e passa a ter maior comprometimento e responsabilidade no desenvolvimento das suas funções. Isso porque ele estaria guiado por regras mais claras e fiscalizando de forma profissional a atuação do síndico e administradoras .
A sociedade seria preservada de riscos e prejuízos decorrentes da atuação de profissionais que entregam trabalho com baixa qualidade. Pois, hoje, os condomínios lidam com bastante dinheiro. Por causa disso, é essencial que o síndico conte com um grupo de pessoas para conferir todos os números, contas e gastos. O conselho fiscal é um órgão complementar ao trabalho do síndico.
O Conselho Fiscal do Condomínio existe para suprir essa necessidade da administração condominial, analisar as finanças do condomínio e emitir pareceres recomendando ou não a aprovação de contas. E porque não ser executado por profissionais?
Quais são os pontos positivos?
A profissionalização do Conselho fiscal vem seguindo as exigências e necessidades do seguimento condominial. Muitos condomínios estão sendo geridos por síndicos profissionais que podem se estruturar como empresa ou não. Sendo assim, torna-se essencial a profissionalização do conselho fiscal no sentido de fiscalizar profissionalmente a atuação dos síndicos profissionais e administradoras, o que poderia gerar mais tranquilidade aos condôminos e conforto para contratar um síndico profissional.
Segundo essa linha de pensamento, a profissionalização ajudaria os síndicos profissionais com pouco preparo e capacitação para exercer as funções exigidas e atender às demandas que são cada vez mais complexas.
Fato é que, hoje, o conselho fiscal tem papel fundamental na gestão de um condomínio. Ele é composto por moradores que estão próximos ao síndico, acompanhando seu trabalho – e também o da administradora.
Mesmo não sendo obrigatório, o conselho fiscal está presente em quase todos os condomínios, pois passa mais segurança a todos de que todas as obrigações estão sendo cumpridas por todas as partes envolvidas.
É hora de entender o que o conselho fiscal pode fazer pelo seu condomínio e quais são suas responsabilidades. Veja como é feita sua eleição e quais são as principais atribuições do conselho fiscal de um condomínio.
O que é o conselho fiscal de um condomínio?
O conselho fiscal é entendido como órgão consultivo, que apoia e assessora síndico e administradora com eventuais dúvidas ou até mesmo fiscaliza as atividades contábeis do condomínio. Essa atividade está prevista no artigo 1.356 do Código Civil, que diz o seguinte:
“Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”
Como é feita a eleição do conselho fiscal?
A definição dos três membros do conselho deve ser feita em assembleia, com votação dos moradores. No entanto, recomenda-se que esse grupo tenha entendimento ou experiência com controle de contas, como contadores, contabilistas, administradores ou advogados, pois são pessoas mais familiarizadas com essas questões.
Obrigações do conselho fiscal
O principal objetivo do conselho fiscal de um condomínio é checar a conformidade das contas do condomínio. Para isso, é fundamental que eles tenham acesso à pasta de prestação de contas, que é enviada mensalmente pela administradora.
Essa pasta deve conter todas as despesas e receitas do mês, como recibos, notas e extratos bancários. Além disso, o conselho deve analisar a situação fiscal do condomínio e das empresas terceirizadas que trabalham no local (como certidões na Receita Federal e do INSS) para saber se está tudo sendo pago corretamente.
Com esses documentos em mãos, o conselho deve dar um parecer aos moradores sobre a conformidade das contas do condomínio, alegando se há um gasto excessivo ou se algum projeto não foi realizado sob as condições definidas, por exemplo.
O recomendado é que o parecer do conselho fiscal seja feito em até um mês da análise da prestação de contas. Assim, a gestão se torna transparente e há tempo para gerir alguma crise, em caso de não conformidades.
Em caso de reprovação, o conselho deve apontar as inconsistências para que o síndico possa explicar o que aconteceu. Caso não haja uma explicação plausível, o condomínio deve fazer uma auditoria das contas. Se não houver resolução, o próximo passo é entrar com uma ação judicial para requerer o ressarcimento dos gastos indevidos por conta da má gestão do síndico Para finalizar, sabemos que muitos condomínios podem ser considerados uma verdadeira cidade, seja em relação ao tamanho do empreendimento, seja por comportar centenas de unidades residenciais ou comerciais, com inúmeras áreas comuns, exigindo uma gestão profissional para atender a sua finalidade (prestação de serviços em favor dos condôminos e moradores), de forma eficiente, segura e responsável.
E, para gerir esta engrenagem, é preciso, muitas vezes, que o condomínio tenha profissionais qualificados de forma a garantir a tranquilidade da comunidade condominial, passando a ser primordial a figura do Conselho Fiscal Profissional, que em conjunto com a equipe multiprofissional do condomínio, possa atender às demandas do segmento cada vez mais especializado, que exige de todo os atores, capacitação constante.
O anteprojeto é um esboço do projeto final, desenvolvido a partir de estudos técnicos preliminares e das demandas do seguimento condominial, com o objetivo de determinar a melhor solução técnica e definir diretrizes e características a serem adotadas na elaboração do Projeto Básico.
Dr. Leandro Souza é administrador e advogado, especialista em condomínios, Diretor da Administradora Síndix, membro da comissão de Direito Condominial OAB-RJ e Comissão Especial de Gestão Profissional de Edificações CRA-RJ . Autor dos livros “Fui Eleito Síndico e Agora”? e “Como montar uma Administradora de Condominios”.
