Em processo movido por um condomínio de casas de Campos dos Goytacazes, Norte Fluminense, a Justiça obrigou proprietários de um imóvel localizado dentro de um condomínio a derrubarem o segundo pavimento da residência. Este segundo andar havia sido construído sem autorização do condomínio e estava “em flagrante ofensa ao padrão arquitetônico” do local, como diz a ação proposta pelo condomínio contra os proprietários. A decisão já foi cumprida e a demolição totalmente concluída.
De acordo com a ação, o condomínio é de casas lineares. Assim, um segundo andar fere o padrão do local. O autor da ação acrescentou ainda que o segundo andar construído retirava totalmente a harmonia e “difere violentamente de todas as fachadas ali existentes”.
Na ação, o autor afirma, ainda, que havia sido realizadas assembleias a fim de tentar conversar com o réu e resolver a situação. Em uma das assembleias, o réu chegou a comprometer-se a parar a obra, o que não fez. Um ano depois, em audiência de conciliação, ele ofereceu pagar um valor a ser revertido em benefício do condomínio, como proposta de acordo para pôr fim ao processo. E alegou a impossibilidade jurídica do pedido de desfazimento, uma vez que a obra estava concluída. Afirmou, ainda, que convenção do condomínio nada falava a respeito, alegando que construiu o segundo andar para ter mais espaço para sua família. Chegou a afirmar, também, que perguntou a vizinhos se teria problemas na construção deste segundo andar.
O juiz, acompanhado dos advogados do processo, foi pessoalmente ao condomínio, fazer a chamada “Inspeção Judicial” (meio de prova fundada na percepção direta do juiz, que visa recolher suas impressões pessoais sobre pessoas ou coisas, para a solução da causa). Na sentença, o juiz afirma que o condomínio conseguiu comprovar que a obra foi levantada em desacordo com o padrão do condomínio, em ofensa ao disposto no artigo 1.336 do Código Civil.
Ainda assim, os réus recorreram. Mais uma vez, o condomínio conseguiu a vitória: o Tribunal de Justiça negou o recurso, reafirmando a sentença e os fundamentos do condomínio, confirmando, desta forma, a decisão de 1ª instância que determinou a derrubada do segundo andar.
A advogada do condomínio, Flávia Pinheiro, que atua em Direito Imobiliário e Condominial na cidade há mais de 15 anos, explica:
– Os moradores de condomínios precisam ter em mente que há regras internas que precisam ser cumpridas, sob pena de terem seu cumprimento forçado judicialmente. Como disse Rui Barbosa: “a força do direito deve superar o direito da força”. Isso ocorre tanto em condomínio de casas quanto de apartamentos. O fato de haver, por exemplo, aprovação da prefeitura em uma obra, não significa que referida obra possa ser iniciada: há necessidade de autorização do condomínio. Quando aceita morar em um condomínio, a pessoa precisa ter em mente que estará sujeita a regramentos internos e terá que respeitá-los. Não raramente, observamos comportamentos de ordem social em que o morador de condomínio age como se residisse sem vizinhança e sem uma organização interna. A orientação de um advogado é muito importante, principalmente na prevenção, evitando que esses problemas cheguem à necessidade de apreciação judicial. Porém, caso se chegue a esse ponto, nosso trabalho consiste em fazer com que o condomínio ou condômino (sim, pois às vezes é o condomínio que está errado) esteja bem amparado para que saia vitorioso do processo. É nessa linha que trabalhamos, e, tem dado sempre certo – conclui a advogada, que é vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário – OAB 12a Subseção.
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