Não manda no síndico, não pode dar ordens aos funcionários, não aprova as contas sozinho, não ganha livre acesso a todas as dependências do condomínio e, na maioria dos casos, nem recebe pelo trabalho. Como se não bastasse, ainda pode ser responsabilizado quando participa de alguma irregularidade.
Diante dessa lista pouco convidativa, fica a pergunta: por que alguém ainda quer ser conselheiro?
A resposta é mais interessante do que parece. A importância do cargo não está no poder de mandar, mas na oportunidade de participar da vida condominial, acompanhar decisões relevantes, fiscalizar a aplicação dos recursos e contribuir para uma gestão mais segura, transparente e equilibrada.
Um conselho atuante amplia o diálogo com os moradores, oferece apoio ao síndico e ajuda a identificar problemas antes que eles se transformem em prejuízos ou conflitos. Portanto, o conselheiro não é um coadjuvante da administração. Quando compreende o papel que exerce, torna-se uma peça importante para o bom funcionamento do condomínio.
O que mudou na legislação?
A legislação de 1964 previa a eleição de um conselho consultivo formado por três condôminos, com mandato de até dois anos. Naquele modelo, a condição de condômino — proprietário da unidade — era expressamente exigida.
Com a entrada em vigor do Código Civil atual, o tratamento jurídico foi modificado. O conselho passou a ser facultativo, e a lei deixou de exigir expressamente que os integrantes sejam proprietários ou moradores.
A legislação anterior não foi integralmente revogada e continua aplicável a diversos assuntos, principalmente às incorporações imobiliárias. Entretanto, as regras incompatíveis com o Código Civil foram derrogadas. Por isso, a composição, as atribuições e os requisitos para integrar o conselho dependem, em grande parte, da Convenção de cada condomínio.
Na prática, a maioria das convenções mantém a exigência de que os conselheiros sejam proprietários. Algumas determinam também que residam no edifício, enquanto outras permitem a participação de moradores, inquilinos ou pessoas que não sejam condôminas.
Morar é diferente de ser proprietário
Também é importante distinguir condômino de morador. Condômino é o proprietário da unidade, ainda que não resida no edifício. Morador é quem efetivamente vive no imóvel, como o próprio proprietário, um inquilino, um familiar ou outro ocupante autorizado.
Portanto, uma pessoa pode ser condômina sem morar no prédio e pode ser moradora sem ser proprietária. Essa diferença é essencial para definir quem poderá integrar o conselho, pois caberá à Convenção estabelecer se o cargo é reservado aos proprietários, aos moradores ou se poderá ser ocupado por qualquer pessoa eleita pela assembleia.
Conselho consultivo ou fiscal?
O conselho consultivo auxilia o síndico nos assuntos relacionados ao cotidiano e à administração do condomínio. Já o conselho fiscal analisa documentos e emite parecer sobre as contas apresentadas.
O condomínio pode manter apenas um desses órgãos ou reunir as duas atribuições em um conselho consultivo e fiscal. Nesse caso, os integrantes tanto acompanham questões administrativas quanto analisam a movimentação financeira.
Também é possível que o condomínio não tenha conselho, pois a existência passou a ser facultativa. Entretanto, se a Convenção determinar a criação e o funcionamento do órgão, a regra deverá ser cumprida enquanto não for formalmente alterada.
Caso seja necessário modificar a estrutura, a composição ou as atribuições do conselho, a alteração deverá ser submetida a uma assembleia especialmente convocada e aprovada pelo quórum exigido para a mudança da Convenção.
Participar não significa mandar
O conselho consultivo aconselha e auxilia. O conselho fiscal examina documentos e emite parecer. Nenhum deles substitui o síndico ou a assembleia.
O parecer do conselho fiscal, por exemplo, não aprova nem rejeita as contas. A decisão final cabe aos condôminos reunidos em assembleia. Ainda assim, uma análise cuidadosa pode apontar inconsistências, exigir esclarecimentos e fornecer informações importantes para que a decisão coletiva seja tomada com mais segurança.
A Convenção também pode atribuir outras funções ao conselho, como acompanhar contratos, analisar orçamentos ou participar de determinadas decisões administrativas. Essas competências precisam estar claramente definidas e não podem invadir as atribuições legais do síndico ou da assembleia.
Os conselheiros não possuem autoridade hierárquica sobre o síndico e não podem tomar decisões isoladamente em nome do condomínio. Também não devem emitir ordens diretamente aos funcionários, à administradora ou aos prestadores de serviços.
Isso não diminui a importância do cargo. Ao contrário: demonstra que a força do conselho está na fiscalização, na orientação, na transparência e na qualidade das recomendações apresentadas.
Sem privilégios, mas com responsabilidade
O cargo não concede privilégios em relação aos demais moradores. Ser conselheiro não garante livre acesso às unidades, às áreas técnicas ou às dependências restritas. A atuação deve respeitar a Convenção, o Regimento Interno e as regras de segurança aplicáveis a todos.
Em regra, a atividade é exercida gratuitamente. A legislação, porém, não proíbe expressamente a remuneração. Para que ela exista, deverá estar amparada pela Convenção e ser regularmente aprovada pela assembleia.
Embora não administre o condomínio, o conselho exerce uma função de confiança. Os integrantes devem agir com diligência, independência, equilíbrio e responsabilidade.
O conselheiro não responde automaticamente pelos atos do síndico nem pelo simples fato de ter emitido um parecer. Entretanto, poderá ser responsabilizado se participar de alguma irregularidade, agir com dolo ou culpa, ultrapassar as atribuições do cargo ou divulgar indevidamente informações conhecidas durante o mandato.
Por essa razão, recomendações, análises e pareceres devem ser discutidos e registrados formalmente. Quando houver discordância, é prudente que a posição divergente conste da ata ou do parecer.
A análise feita pelo conselho também não substitui uma auditoria profissional. Diante de documentos incompletos, inconsistências relevantes ou indícios de irregularidade, o órgão poderá recomendar à assembleia a contratação de auditoria independente.
Ser conselheiro, portanto, não significa mandar no condomínio. Significa participar, fiscalizar, orientar e ajudar a construir decisões melhores. O cargo exige tempo, equilíbrio e responsabilidade, mas também oferece a oportunidade de contribuir diretamente para a valorização do patrimônio, a transparência da gestão e a qualidade da convivência.
Talvez o condomínio não precise de mais pessoas interessadas em mandar, mas de moradores dispostos a participar, questionar com responsabilidade e colaborar com soluções. Depois de conhecer a verdadeira importância do cargo, fica o desafio: quem topa deixar de apenas reclamar da gestão e ajudar a construir uma gestão melhor?
*Cleuzany Lott é advogada, com especialização em Direito Condominial, MBA em Administração de Condomínios e Síndica Profissional. É Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG, em Governador Valadares, e 3ª Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial de Minas Gerais. Coautora do livro Experiências Práticas em Conflitos Condominiais, apresentadora do Podcast Morar360º atua também como síndica, jornalista e palestrante, com foco na gestão condominial responsável, prevenção de conflitos e comunicação jurídica acessível.
