Piscina limpa, área de lazer e churrasqueira devidamente organizadas, faxina em dia, manutenção da academia, elevadores em perfeito funcionamento… Esses e tantos outros benefícios em um residencial só são possíveis graças à taxa de condomínio, que é paga mensalmente e calculada de acordo com uma série de variantes, que vão desde as benfeitorias que os condôminos têm até o número de apartamentos. Em Campos dos Goytacazes, um levantamento da Revista Meu Condomínio apontou que a taxa de para custeio das despesas — sejam elas ordinárias ou extraordinárias — pode variar de R$ 300, no caso de um residencial popular, e até ultrapassar o valor de um salário mínimo (R$ 1.412), se for um condomínio de alto padrão. O preço mais alto encontrado pela Revista foi R$ 1.900.
Adriana Alves de Souza, da Limpakto Serviço, que administra cerca de 50 residenciais, explica que o valor da taxa depende do porte do condomínio, da quantidade de unidades e de uma série de outras questões. “Quanto mais unidades, o rateio fica maior, então, o valor tende a ser menor. Por exemplo: um condomínio popular, que tem de 400 a 500 unidades, a taxa varia entre R$ 350 e R$ 450. Mas um condomínio vertical de 30 unidades pode custar de R$ 1.000 a R$ 1.400”, justifica.
Responsável por 41 residenciais, Carlos Augusto Rodrigues Machado, da Administradora BR Condos, conta que a média cobrada nessas unidades é R$ 672 (o menor valor é R$ 370 e o maior é R$ 1.700).
Já de acordo com Thales Andrade, que administra cerca de 40 residenciais pela Global, o valor médio nos condomínios multifamiliares, que são os condomínios de classe C e D, é de R$ 300. Gabriel Nunes, é responsável por administrar quatro residenciais como síndico e outros quatro pela Administradora GN, e destaca que o valor médio praticado nesses locais é R$ 310.
Afinal, como é definido o valor do condomínio?
Antes de entender como o valor é fixado, é preciso ter em mente que há dois tipos de despesas em um condomínio: as ordinárias e as extraordinárias. As despesas ordinárias são aquelas referentes aos gastos recorrentes, limpeza e manutenção das áreas comuns, como água, energia, salários de funcionários, segurança, impostos, compra de materiais, taxas administrativas, gás, telefone e internet em áreas operacionais, entre outras. Já as despesas extraordinárias são custos que não estão previamente programados, como reformas estruturais, pintura de fachada e troca de equipamentos, por exemplo.
Para saber quanto cada unidade deve pagar, é feita uma divisão do total das despesas do edifício pelo número de imóveis existentes. Dessa forma, cada proprietário ou inquilino irá contribuir com uma parcela proporcional.
Por exemplo: supondo que os gastos mensais de um prédio com 30 unidades sejam de R$ 24 mil por mês, isso significa que cada apartamento deverá pagar R$ 800 de condomínio. Nesse sentido, quanto mais unidades em um empreendimento, menor poderá ser a taxa condominial. Afinal, o custo total é dividido pelo número de imóveis no edifício.
Entretanto, pode ser que o condomínio opte por distribuir as contas de acordo com a fração ideal de cada unidade. Dessa forma, apartamentos maiores terão taxas condominiais mais altas em relação aos residentes de apartamentos menores.
Aqui, o que vai definir o valor do condomínio será a forma como a administração do empreendimento contabiliza e distribui as despesas, ou seja, se é de forma igualitária ou com base na fração ideal.
Maiores despesas
Ainda segundo o levantamento da “Meu Condomínio”, as maiores despesas apontadas pelos síndicos e administradoras ouvidos são pagamento de pessoal e conta de água.
Para Adriana explica que “quanto mais serviços prestados, mais oneroso fica a conta. Portaria, serviços gerais… Os condomínios que têm elevadores, por exemplo, têm que pagar manutenção, e isso tudo vai onerando”, comentou. Assim como Adriana, Carlos Augusto aponta estes como os maiores gastos.
Já Thales e Gabriel destacam que a conta de água pesa mais nos condomínios em que eles administram. Thales lembra a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (leia aqui) que definiu que em condomínio sem hidrômetro individual incide a tarifa mínima para todas as unidades usuárias de água e esgoto, com incidência de tarifa progressiva no que ultrapassar.
“Normalmente, a conta de água nem integraria a taxa do condomínio, porque o condomínio é o rateio da despesa. E como normalmente a taxa de água é uma taxa fixa. E já foi pacificado pelo Supremo Tribunal de Justiça que todos têm que pagar uma taxa mínima. Algumas unidades acabam pagando mais do que o valor mínimo, mas a maior parte delas gasta menos e paga o mínimo. Então, por exemplo, a taxa mínima de água atualmente é R$ 120. E temos o valor médio de taxa de condomínio de R$ 300. Isso significa que, descontando os R$ 120 de água, sobram R$ 180 para o resto dos gastos”, finaliza.
