O proprietário de uma unidade condominial, seja ela vertical ou horizontal, deve utilizar a sua unidade e as áreas comuns do edifício em estrita obediência às normas de boa vizinhança e do bem comum, a fim de resguardar a saúde, o sossego e a segurança dos seus vizinhos, e também de modo a não prejudicar o proprietário do imóvel ao lado.
“O sossego protegido pelo Código concerne ao estado de quietação necessário ao descanso, repouso ou à concentração do homem comum. Trata-se pois, da ausência de ruídos ou vibrações que possam causar incômodo, interferindo no trabalho ou no descanso a que todos temos direito. “ (CARNEIRO, Waldir Arruda Miranda, Perturbações Sonoras nas Edificações Urbanas , Revista dos Tribunais, 2002.)
Na prática, a coisa não é tão simples quanto parece. O que para uns incomoda, para outros não traz transtorno algum. Logo, na análise dos problemas de vizinhança, existem vários fatores a serem considerados para que se possa encontrar uma solução.
O desafio da Lei é distinguir entre o que é uso nocivo da propriedade e o que é encargo normal de vizinhança. O limite de respeitabilidade em um condomínio deve ser maior do que numa rua de casas térreas em virtude das particularidades construtivas, da proximidade dos imóveis e da consequente relação jurídica especial da qual fazem parte os condôminos.
E, na prática, a grade questão é determinar até que ponto existe uso normal e legítimo da propriedade ou se existe abuso de direito.
Existem leis que regulam a referida matéria, sejam federais, estaduais ou municipais, tanto civis e penais.
O próprio Código Civil, dispõe no art. Art. 1.336 que são deveres do condômino:…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Consigne-se que o barulho não pode ser qualquer um.
Deve ultrapassar o mero aborrecimento, do homem médio, por isso, excessivo. Deve ser uma circunstância anormal que, diante da gravidade do ilícito, venha causar incômodo às pessoas próximas.
O Código Civil ainda determina que o proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar interferências que sejam prejudiciais à segurança, sossego e saúde dos habitantes provocados pelo uso anômalo da propriedade vizinha.
A criminalização ao desrespeito ao silêncio também está previsto no art. 42 da Lei Federal nº 3.688 de 23 de outubro de 1941, quando determina, que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho, sob pena de pena-prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
A solução deverá levar em conta os princípios de direito, as regras escritas, os costumes do local, as provas apresentadas, e, especialmente a situação particular dos envolvidos.
Não custa lembrar que o síndico tem papel preponderante nesse conflito, devendo promover, através de uma mediação construtiva, uma solução pacífica para a mitigação da violação do direito ao silêncio.
