Segundo o Código Civil, institui-se um condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial, a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam.
É importante frisar que estamos falamos de instituição, que é diferente de constituição de um condomínio propriamente dita. A constituição é tratada pelo artigo 1333 do Código Civil e dispõe que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”.
Imprescindível que seja registrada no RGI.
Lembrando que, segundo Rosenvald, “a convenção de condomínio é um instrumento jurídico com natureza estatutária, institucional, normativa e cogente, podendo ser aplicada a todos os sujeitos que se relacionam com o condomínio”.
O condomínio edilício é a fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e domínio plural ou comum, ou seja, no condomínio edilício existe uma propriedade em comum e uma propriedade coletiva coexistente, conforme artigo 1331 do Código Civil.
Um dos maiores desafios de um síndico é ter moradores que saibam viver em condomínio, em coletividade.
Para haver o espírito da boa vizinhança, circular à vontade e viver bem, é fundamental ter noção de ocupação de espaço de forma consciente, entender que o individual está submetido ao coletivo, entender que as ações de uma pessoa afetam direta e indiretamente a vida dos outros.
