Como nada nessa vida é eterno, os empreendimentos condominiais também não!!
Assim como as pessoas precisam de médicos, os empreendimentos condominiais precisam de MANUTENÇÃO.
A manutenção predial nada mais é uma estratégia que envolve toda a infraestrutura de um empreendimento condominial. Em outras palavras, é uma prática que visa cuidar e manter o funcionamento de uma edificação, o que engloba diversas responsabilidades, como zelar pelos sistemas de segurança, elétrico, hidráulico e de incêndio de uma organização predial.
Na prática, a manutenção predial prestigia a preservação de um edifício e, por meio dela, é possível conservar todos os sistemas do empreendimento para que eles funcionem como se fossem novos.
A manutenção condominial atinge diretamente a vida financeira de um condomínio. Sendo assim, é primordial que faça o devido planejamento, articulando as previsões orçamentárias para que não haja sustos ou emergências desagradáveis.
Investir em manutenção é assertivamente mais econômico em longo prazo. Identificando e corrigindo problemas antes que se tornem obras emergenciais e caras.
Para uma boa eficiência na gestão e na elaboração da previsão orçamentária, se faz necessário a elaboração de um PLANO DE MANUTENÇÃO EFICAZ.
O PLANO DE MANUTENÇÃO CONDOMÍNIAL é crucial para manter o empreendimento seguro e garantindo a satisfação dos moradores, evitando problemas futuros que certamente impactarão na saúde financeira e no fundo de reserva do empreendimento.
O empreendimento que possui um plano de manutenção bem elaborado de forma eficiente poderá assegurar que todos os aspectos do condomínio estejam funcionando de maneira eficiente e segura, prolongando a vida útil do empreendimento e seus sistemas, melhorando a qualidade de vida dos seus condôminos.
As manutenções condominiais são regidas pela NBR5674, que inclusive, regulamenta a sua periodicidade, como forma preventiva.
As principais manutenções, são:
Fachada:
Para evitar o desprendimento de rebocos e demais elementos que possam causar avarias e até lesões em transeuntes.
Essa manutenção é realizada de 3 em 3 anos, conforme NBR5674.
A forma de execução dessa manutenção vai variar com o tipo de elemento construtivo de cada fachada. Em alguns casos, uma boa lavagem e pintura já atende às necessidades de manutenção.
Já em fachadas com pastilhas, se faz necessário o TESTE DE PERCURSÃO para a verificação de som cavos ou ocos, realizando novos rejuntes, etc.
Telhados:
Objetivo de evitar infiltrações indesejadas nas unidades do último pavimento.
Verdadeira dor de cabeça para os síndicos … A manutenção de telhado dever ser realizada periodicamente (mensal), com a limpezas as calhas e verificação dos sistemas de vedação, incluindo os rufos.
Sistema de Incêndios:
Deve ser realizada a cada ano, com a recarga de extintores, testes hidrostáticos em mangueiras, etc. Não esquecendo das manutenções da CMI (Casa de Máquinas de Incêndio) e seus devidos componentes.
Sistemas hidrossanitários:
Limpeza de caixas de esgoto, gordura e águas servidas deve ser realizada a cada 3 meses.
Quadros de automação (QDL):
A cada ano, realizando o reaperto das conexões e aplicação de fluido em alguns casos.
Limpeza dos reservatórios de água potável:
LIMPEZA DE CASTELO METÁLICO, CISTERNAS, CAIXAS DE ÁGUA deverá ser realizada a cada 6 meses, por empresa especializada e realizado o teste de potabilidade, por laboratório credenciado.
Neste tipo de manutenção os gestores devem se atentar:
Lei Estadual nº8075/2018 que altera a Lei nº1.893/1991, além do Decreto nº 20.356/1994 que regulamenta a Lei nº1.893/1991.
Em seu Art.1º, a Lei 8075/2018 indica que os responsáveis pelos estabelecimentos que possuem reservatórios de água destinada ao consumo humano ficam OBRIGADOS a manter os padrões de potabilidade vigentes, mediante a limpeza e desinfecção das caixas e reservatórios de água, bem como a desratização e dedetização das respectivas instalações, periodicamente a cada 12 (doze) meses.
Os tipos de sistemas de manutenções vão depender do tipo de empreendimento, não restringindo as mencionadas.
O plano de manutenção deve ser elaborado por profissional qualificado, sendo engenheiro ou arquiteto, e seguindo todas as diretrizes previstas na NBR5674 (ABNT).
Dúvida? Pode chamar … Zap: 21-997185792
Instagran: @peritamichelecabral
Forte Abraço e até a próxima!!
Autora: Michelle Cabral é graduada em Engenharia Civil, com pós-graduação em Engenharia Geotécnica e Mediação de Conflitos. É integrante da Associação de Engenheiras e Arquitetas do Rio de Janeiro (Abea-RJ) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape). Credenciada pela GEO Rio, com atuação nos Tribunais Estaduais e Federais do Rio de Janeiro como perita jurídica, além de consultoria e assistência técnica processual, com definições das estratégias processuais para obtenção de êxito. Ministra aulas de perícias judiciais para a formação de novos peritos junto à Umperj e MBTEC.
