A polêmica envolvendo locação de imóveis por prazo inferior a 90 dias — formato praticado via plataformas digitais como, no caso, o Airbnb — volta à pauta do Superior Tribunal de Justiça (STJ) nesta terça-feira (21). A 3ª Turma vai analisar pela primeira vez se é lícita a previsão de assembleia condominial de proibição desse tipo de locação. Em abril deste ano, a 4ª Turma decidiu por maioria de votos que locação por temporada nesses mesmos moldes não é considerada residencial e, assim, pode ser vedada por convenção de condomínio.
A análise do tema pela 3ª Turma servirá para entender como será a jurisprudência sobre o tema. O recurso vem de Londrina (PR) e trata de um condomínio que, após assembleia, incluiu um item em sua convenção para proibir o aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. A ação foi ajuizada por um dos condôminos, com o objetivo de anular essa deliberação.
Para o condomínio, o aluguel de unidades por plataformas digitais trata “claramente de hospedagem remunerada, em caráter de hotelaria”, o que desnatura a destinação residencial do imóvel e torna ilegítima a pretensão do condômino de ganhar dinheiro. Em primeira instância, o juízo deu razão ao condômino, mas a sentença foi reformada pelo Tribunal de Justiça do Paraná.
Assim como no caso da 4ª Turma, não é o Airbnb que está em julgamento. Ainda assim, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, deferiu o ingresso da empresa como assistente simples do autor da ação. Entendeu presente o interesse jurídico da plataforma, pois o condômino também usava o Airbnb, o que estabelece relação jurídica entre eles.
Os dois casos são similares porque, além do suposto desvirtuamento da unidade alugada via plataformas digitais, a discussão passa também por temas como o sossego dos demais condôminos e a segurança deles, já que o aluguel por temporada pressupõe alguma rotatividade de usuários no condomínio.
Para o TJ-PR, o ao adquirir os imóveis no condomínio, os proprietários s esperavam a tranquilidade, “o sossego e a proteção de um conjunto de moradias de caráter permanente, e não de um hotel ou resort”. Se soubessem da possibilidade de outro condômino vir a explorar comercialmente o imóvel dele, talvez não o tivessem feito.
A conclusão da corte estadual foi de que a locação pela plataforma Airbnb (e outras assemelhadas) configura hospedagem e, por isso, viola o artigo 1.228, parágrafo 1º do Código Civil, segundo o qual o direito de propriedade deve ser exercício de acordo com suas finalidades econômicas e sociais.
E também identificou violação ao artigo 1.336 do mesmo código, que impõe como dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Outro caso
Quando o STJ apreciou o tema pela primeira vez, a conclusão da 4ª Turma não convenceu. Juristas consultados pela ConJur afirmaram que a decisão não deve ser aplicada indiscriminadamente porque, entre outros motivos, o caso concreto julgado trazia especificidades.
Em entrevista à ConJur, Vitor Butruce, advogado do Airbnb, seguiu a mesma linha. Destacou que, naquele caso, o morador do condomínio havia convertido o próprio imóvel em hostel, e que o precedente não significa a convenção condominial tenha o poder de excluir o direito constitucionalmente garantido de propriedade e uso.
(Fonte: Conjur)
